地产资本逐鹿医疗圈 野心大落地难

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发布时间:2018-06-14 16:14

地产资本逐鹿医疗圈 野心大落地难

2018-06-15 09:31来源:经济观察报卫生医疗健康/医药/运营

原标题:地产资本逐鹿医疗圈 野心大落地难

(图片来源:全景视觉)

经济观察报 记者 谢敏敏 近日,泰禾集团(以下简称“泰禾”)宣布其医疗三级医联体框架将首落成都,涵盖综合医院——成都泰禾天府医院、专科医院——成都泰禾妇产医院以及成都泰禾健康管理中心。

泰禾关于进军医疗领域的表态一向高调,董事长黄其森在今年5月底曾表示,泰禾准备连续五年每年投入100亿元,加上运营成本,要投入800亿元-1000亿元到医疗领域,“泰禾做好了十年、八年不盈利不赚钱的准备。”根据泰禾方面的表述,目前泰禾医疗在运营医院1家,在建医院5家,还有数家肿瘤和妇儿专科医院收并购中,并将于今年年底在全国18城落地不少于21家健康管理中心。

自2015年以来,有数十家房企先后宣布进军医疗地产,例如万达集团、恒大集团、富力地产、远洋集团、碧桂园等。

但是,房企跨界医疗领域的道路并非一帆风顺,这些房企的绝大多数医疗项目依然只是处在规划之中,真正进入运营阶段的尚在少数。此外,医疗地产的特点之一即长周期、盈利难,即便一些已经开业的项目在相当长的一段时间内都需要投资方源源不断的资金投入。“前段(时间)去过博鳌的先行区,看过恒大医院,已经开业了,体量有好几万平方米,但住院病房没有一个住院病人,当天门诊量不超过10个。”英国国际医疗集团(IHG)旗下中国品牌——英慈医疗中国区医院业务总监王一帆说。

蜂拥

2015年进入中国市场的英慈医疗,可谓一路见证了中国房企对医疗的“热情”。这家国际化的医疗集团起源于英国,原本它的主要合作对象是政府和金融机构,但在中国,房企成了它最大的客户。

IHG全球总裁Hertford King认为,中国房企扎堆进入医疗行业,有两大推动力,“第一是看到了需求,投资机会在那里,不管是造医院还是造诊所,都需要这样一个物理空间;第二是政府出台了很多政策,中国房企对政府的政策响应都是非常及时的。”

但并非所有房企都是主动为之。英慈医疗战略发展与规划总监周彻坦言,一些房企做医疗是因为政府要求或者是规划性的强制指标,比如部分产业新城项目要求建设医疗配套。

房企进军医疗领域确实有先天的资金优势。号称要投资800亿元-1000亿元的黄其森认为,医疗需要大资金投入,原来一些民营资本可能更多的是拿出8亿元、10亿元,但这点资金是做不好医疗的,“能拿出三五十亿元的企业很少,所以医疗的门槛决定了,没有一定资金投入是很难见成效的。”

值得一提的是,虽然诸多房企将医疗列入了转型方向,但落地情况远比想象中复杂。

英慈医疗的合作房企名单包括万达、碧桂园、香港置地、仁恒置地等,合作方式主要是房企负责前期的投资和建设,再将医院委托给英慈医疗运营。但是,进入中国市场3年,英慈医疗尚未有一家真正的医院投入运营,这某种程度上也反映了医疗地产的落地之难。

英慈医疗进入中国的第一个项目是和国企中铁集团签订了相关协议,IHG于2015年和中铁旗下的贵州黔中铁旅公司共同在贵州中铁国际生态城合作开发太阳谷国际医院项目,IHG将从前期的规划、咨询、建筑以及提供医院人员的教育培训到后期全程参与到医院的管理。

中铁国际生态城是一个超大型住宅项目,而这个医院则将作为这个社区的配套。但据周彻透露,英慈医疗确实根据协议为中铁项目做过战略规划和测算,但规划中的医院目前处于搁置状态,“我们签了一个协议,他们投医院的时候我们会介入,但是目前还没有投。”

英慈医疗的合作对象中,曾经最为知名的是万达。2016年1月份,万达宣布将在上海、成都和青岛三地共投资150亿元建设三所综合性国际医院,这三所医院将由英慈医疗运营管理并使用IHG品牌。万达方面彼时称,这是中国企业在医疗行业的最大一笔投资,也是IHG首次在中国运营管理医院项目。

按照万达当时的表述,投资额达20亿元的青岛英慈万达国际医院已开工建设,拥有床位200张,计划2018年7月开业;上海英慈万达和成都英慈万达2016年将开工建设,投资分别达80亿元和50亿元,拥有床位数分别为1000张和500张。

但是,这三家医院的发展并未按计划进行。Hertford King对经济观察报称,万达去年将很多文旅项目出售给了融创,由于他们的股权交接,耽误了青岛医院差不多半年的时间,因此青岛英慈万达国际医院将推迟到今年12月份开业。

此外,计划投资额更大的万达成都医院项目尚处在规划设计阶段,目前并未开工;上海项目选址未定。

Hertford King认为,房企和医疗机构合作,双方应该把各自的职责理清楚,最好的模式是实现轻资产和重资产的分离,“我们不会去拿地造房子,而大部分中国房企对医疗行业一无所知,所以要把轻资产和重资产分开。如果只是单纯成立一个合资公司,股权上很难分清楚轻资产还是重资产,如果让地产公司持有资产,运营上双方建立一个合资公司,地产公司只占取很小的股份、并不占主导,却可以获取相关的管理收益,管理方来主导运营,这时大家才会和睦相处。”

盈利难

在克而瑞分析师房玲看来,房企布局医疗地产和医院领域时,更多采用投资新建的方式,不仅因为投资开发环节是地产公司所长,更在于房企不愿放弃开发环节的利润,而核心就在于低价的医疗卫生(医卫慈善)用地。

例如,青岛英慈万达国际医院所在的地块,是万达于2014年8月拿下的医卫慈善用地,楼板价仅为150元/平方米左右。

但周彻表示,不能因为地块低廉就对医疗地产的利润率有较高的期待,“如果房企做医院是为了追求利润,那是没办法做好的。”据他透露,按照现有的速度,投资建设一家医院,从拿地前的项目立项,到医院真正开业,由于涉及到政府前置资格审批等复杂手续,最起码需要两年半到3年的准备时间,“房地产企业一般会认为这个时间比较长,因为这地已经拿到了,等于这3年没有任何效益。但这个周期是很难去压缩的。”

开业只是第一步。医院运营初期,需要不断地投入成本,包括最大的人员成本、设备成本等。“一般运营较好、瞄准中高端市场的医院,开业一年半、两年左右现金流才能打平,规模更大的医院可能需要3到4年,现金流持平后到产生利润,又还需要一段时间。所以一家民营医院一般需要开业8、9年左右才能实现比较好的财务回报,十几年没拿回投资的也大有人在。”周彻进一步表示。返回搜狐,查看更多

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